时代周报记者 胡天祥 发自广州

  1月6日,广州花都木莲庄酒店,合景泰富董事局主席孔健岷在“2018年经营规划会”上发表宣言:“忘掉过往辉煌,重新出发,让市场知道,合景泰富回来了!”

  这家素以稳健、高利润率著称的地产企业,也终于在业绩目标设定上不再保守。“我觉得是把合景泰富的规模做上去的时候了。”孔健岷说,除了实现每年的利润增长外,公司规模也要与之俱增,争取尽快达到一千亿的规模。

  房地产行业已进入 “大象起舞”时代,这倒逼房企管理层不得不即时调整发展战略,把“如何做大规模”列为接下来的工作重点之一。

  2017年间,房企千亿俱乐部成员已增至16家(2015年为7家),其中恒大、碧桂园合约销售双双突破5000亿元,雅居乐、富力也在去年突破800亿元销售大关,正向千亿发起冲击。反观与前述四家房企并列“新华南五虎”的合景泰富,2017年权益预售总额为287亿元。

  “2017年在内部提出要向1000亿元销售目标发起冲刺后,公司拿地扩张明显加速。”合景泰富一位高层人士向时代周报记者回忆,过去一年,公司参加了超过460场土拍。

  合景泰富首席财务官徐锦添曾在业绩会上表示,2017年拿地预算为230亿元,但据时代周报记者不完全统计,过去一年,该公司土地方面的支出已超过300亿元。

  前述高层人士告诉时代周报记者,只有把规模做大,你在资本市场的估值才会“水涨船高”,同时能够吸引大量优秀人才加入。此外,当企业规模做大的同时,融资成本相应会降低。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,一般来说,千亿规模企业融资的年化利率可以控制在5%以下的水平,而普通企业都要超过7%。

  房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,融资成本高低主要看国际的债务评级,理论上来说在同等业绩比率表现下,规模越大债务评级越高。

  虽然合景泰富早在2013年便已提出要从“低增长、高利润”的发展模式向“规模化、高周转”进行转变。但其真正一改以往审慎的土地购置策略却是从2016年开始。是年,合景泰富土地支出达210亿元,2013-2015年,该支出分别为58亿元、75亿元、43亿元。

  2017年,提出千亿目标的合景泰富先后竞得位于香港、武汉、徐州、苏州、合肥等城市的多个地块,土地支出超过300亿元。德意志银行预计,2018年该公司土地支出预算将达到250亿-300亿元人民币。

  在拓展区域上,合景泰富采用“2+1”的发展策略,2代表粤港澳大湾区及长三角区域,1则代表其他地方。其中粤港澳大湾区以香港、深圳、广州为中心,长三角区域以上海、杭州、南京为中心。

  “长三角的经济特色是藏富于民,这些城市的GDP增长非常厉害,人口众多加上产业结构也好,又是人口流入城市,他们的市场购买率很高。”孔健岷说,所以合景泰富布局很重要的两个大区就是长三角和粤港澳大湾区,最强的团队资源都放在这些地方。“除了在华东、华南两大板块深耕,接下来,我们的布局会越来越广,辐射的地区越来越多。”

  截至2017年底,合景泰富进驻城市增至28个,开发项目增至90余个,拥有权益建筑总面积1695万平方米。2016年,上述数字分别为12个城市、67个项目、1130万平方米。

  基于大量的土地储备,合景泰富管理层预计2018年总可售货源将同比增长40%至700亿元,并计划实现2018年全年合约销售金额同比增长30%-40%。据悉,合景泰富今年新开工目标已经上升至400万平方米(2017年为250万平方米)。

  不过,在合景泰富为冲击千亿规模大举购地时,标普也发布研报称:过去两年(2016年和2017年)合景泰富大举购地,财务状况被削弱,公司的评级也因此受到限制。标普认为,尽管合景泰富的销售改善、盈利能力良好、流动性强劲,但未来12个月内公司的杠杆率仍将保持在高位。标普预计,合景泰富很大一部分合同销售额仍将来自公司的联营企业。

  规模日益壮大的同时,孔健岷希望公司管理大运营系统也能得到强化和完善。为此,2017年7月,合景泰富开始革新运营系统,在管理架构中提出跟投机制,让集团、城市公司、项目成为利益共同体,提高资金周转速度和运营效率。

  作为匹配公司大运营改革实现规模增长的一项重要举措,合景泰富一位中层告诉时代周报记者,实际针对是否要推行项目跟投,公司内部一直在讨论,同意或反对的声音都有。但管理层最终还是选择了跟投。

  一位不愿透露姓名的合景泰富高层告诉时代周报记者,目前公司跟投项目达30个左右(均为2016年之后竞得的地块),项目平均股权占比约10%。记者获悉,在跟投范围上,公司管理层需要强制跟投,普通员工可自愿选择是否跟投。为了鼓励跟投,该公司还给管理层及员工配备3倍杠杆,即前述人士自有资金不足时公司可提供有息借款。

  “跟投制度对团队的激励性是非常大的。”孔健岷指出,特别是在提高员工主动性、积极性,缩短项目发展周期,实现利润最大化上,有着非常重要的作用。

  而万科董事会主席郁亮则否认项目跟投制度是一种福利机制,他透露针对项目跟投听到了两种不同的声音,“一种是说万科的跟投侵害了股东的利益,一种说是这对员工来说不合适的,要求太高。”万科于2014年3月同意建立项目跟投制度,且几乎每年都会对跟投制度细则进行修改。

  而华南一家房企营运总裁也对时代周报记者称,现在有一些(跟投)制度,慢慢衍变成了对人才的束缚,这样其实不好。我们的本意并不是束缚你,而是希望你的利益跟公司的利益一致的。

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